公募REITs的火爆行情還在延續(xù)。

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日前，首單市場化機(jī)構(gòu)運(yùn)營的保租房REIT——華夏基金華潤有巢REIT正式發(fā)售，兩日內(nèi)吸引了1200多億元資金搶購，最終該基金提前結(jié)束募集，并啟動(dòng)了按比例配售。

在二級(jí)市場上，公募REITs的表現(xiàn)也不乏亮點(diǎn)。根據(jù)數(shù)據(jù)，截至11月17日，有16只REITs自上市以來漲幅超過19%，這一數(shù)量在已上市的公募REITs中占比接近八成。

與此同時(shí)，近期監(jiān)管方面再度釋放出將進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍的信號(hào)，令市場頗為期待。華泰證券資管表示，中國境內(nèi)REITs(C-REITs)市場的發(fā)展歷程是奮進(jìn)新時(shí)代的縮影，C-REITs已經(jīng)穩(wěn)健起步。展望后市，在試點(diǎn)成功的基礎(chǔ)上，伴隨著法律框架、業(yè)務(wù)規(guī)則、價(jià)值鏈條的不斷完善，市場仍將穩(wěn)步擴(kuò)容，從盤活存量、帶動(dòng)增量，推進(jìn)資產(chǎn)投資的模式創(chuàng)新，以直接股權(quán)融資的路徑，使資金市場更高效服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，匯聚力量助力現(xiàn)代化建設(shè)。

多只一日售罄、按比例配售

今年以來，公募REITs的發(fā)行始終備受關(guān)注，其兼具股性和債性的資產(chǎn)特質(zhì)吸引了眾多投資人。截至目前，年內(nèi)有多只REITs一經(jīng)發(fā)售便受到資金追捧，頻頻上演一日售罄、按比例配售的盛況。

以華夏基金華潤有巢REIT為例，相關(guān)公告顯示，該基金原定的公眾投資者募集期限自2022年11月14日起至15日。截至11月14日，該基金公眾投資者累計(jì)有效認(rèn)購規(guī)模已超過本次公眾投資者的初始募集規(guī)模上限。

10月17日，華夏基金發(fā)布的公告顯示，華潤有巢REIT網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購申請(qǐng)確認(rèn)比例為0.47%，刷新公募REITs網(wǎng)下發(fā)售配售比例紀(jì)錄；而其公眾發(fā)售配售比例為0.31%。

公開資料顯示，中國證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予華夏基金華潤有巢REIT發(fā)售的基金份額總額為5億份，其中初始戰(zhàn)略配售基金份額數(shù)量為3億份。根據(jù)華夏基金公告，戰(zhàn)略投資者皆已根據(jù)戰(zhàn)略配售協(xié)議，按照網(wǎng)下詢價(jià)確定的認(rèn)購價(jià)格(2.417元/份)認(rèn)購其承諾的基金份額并全額繳納認(rèn)購款，認(rèn)購規(guī)模為7.251億元。

《中國經(jīng)營報(bào)》記者注意到，若結(jié)合網(wǎng)下投資者和公眾投資者相關(guān)認(rèn)購數(shù)據(jù)測(cè)算，華夏基金華潤有巢REIT此次發(fā)售比例配售前的募集規(guī)模達(dá)1200.45億元(含戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售和公眾發(fā)售)。

其中，在網(wǎng)下詢價(jià)階段，華夏基金華潤有巢REIT共收到107家網(wǎng)下投資者管理的432個(gè)配售對(duì)象的詢價(jià)報(bào)價(jià)信息，擬認(rèn)購數(shù)量總和為298.53億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量(1.4億份)的213.24倍。公眾投資者的有效認(rèn)購基金份額數(shù)量為195.14億份，為公眾發(fā)售初始基金份額數(shù)量(0.6億份)的325.23倍。

在網(wǎng)下投資者中，包含了券商、保險(xiǎn)、信托、私募等各類機(jī)構(gòu)投資者。這也意味著專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者對(duì)華夏基金華潤有巢REIT投資價(jià)值的認(rèn)可。

記者了解到，這只基金也是今年以來，華夏基金旗下第3只比例配售前募集規(guī)模超千億元的REITs，此前華夏中國交建REIT募集期間吸金1524.12億元，華夏合肥高新REIT募集期間吸金1293.97億元。

除了華夏基金旗下的REITs，年內(nèi)發(fā)行的國泰君安臨港REIT、國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT等均啟動(dòng)了按比例配售。

值得一提的是，今年下半年以來，公募REITs的發(fā)行上市明顯提速。今年7月至11月17日，已有10只REITs陸續(xù)上市。同時(shí)，上市REITs項(xiàng)目在區(qū)域和類別上也有所擴(kuò)大，地域上從前期的京津冀、長三角、粵港澳拓展到西南部，并新增了水電氣熱的能源類基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目以及保障性租賃住房項(xiàng)目。

東吳證券分析師李勇在研報(bào)中分析，在多項(xiàng)政策引導(dǎo)及多部門和眾多市場機(jī)構(gòu)協(xié)同推進(jìn)下，各類公募REITs項(xiàng)目百花齊放，更多區(qū)域、行業(yè)、背景的存量資產(chǎn)被盤活，加速中國經(jīng)濟(jì)“補(bǔ)短板”，拓寬了社會(huì)投資渠道。

另外，伴隨相關(guān)政策逐步落地，存續(xù)公募REITs的擴(kuò)募工作也已開啟。目前，已有5只公募REITs擬通過擴(kuò)募新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)組合多元化，提升基金抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

投資價(jià)值凸顯

事實(shí)上，不只是一級(jí)市場，公募REITs在二級(jí)市場上的行情也頗為搶眼。

根據(jù)數(shù)據(jù)，截至11月17日，大部分REITs自上市以來實(shí)現(xiàn)了上漲，華安張江光大園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲(chǔ)物流REIT、鵬華深圳能源REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、中金普洛斯倉儲(chǔ)物流REIT等10只REITs自上市以來的漲幅超過30%。其中，華安張江光大園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲(chǔ)物流REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、中金普洛斯倉儲(chǔ)物流REIT均為國內(nèi)第一批上市(2021年7月21日)的公募REITs。

可以看到，公募REITs的成交一直比較活躍。來自東吳證券固收研報(bào)的數(shù)據(jù)顯示，得益于我國公募REITs的供給稀缺性和做市商制度，公募REITs整體流動(dòng)性較強(qiáng)，換手率高于主流指數(shù)。截至2022年10月12日，我國公募REITs的總成交量為129.89億份，總成交額692.08億元，日均換手率高達(dá)1.58%。

該研報(bào)指出，我國公募REITs的流動(dòng)性整體高于股票，推測(cè)主要原因是公募 REITs目前尚處于發(fā)展初期，供給規(guī)模小，投資需求相對(duì)較高，疊加二級(jí)市場做市商制度，增強(qiáng)了市場交易的活躍性。

與此同時(shí)，公募REITs的打新效應(yīng)比較突出。前述研報(bào)分析，公募REITs普遍在上市首個(gè)交易日成交活躍，隨后趨于平穩(wěn)。發(fā)行階段認(rèn)購熱度高的公募REITs，尤其是受機(jī)構(gòu)投資者熱捧的產(chǎn)品，通常在上市后成交表現(xiàn)也更為活躍。針對(duì)同時(shí)期上市的公募REITs而言，發(fā)行時(shí)期的機(jī)構(gòu)配售火爆程度與上市初期的成交活躍度成正比。

在機(jī)構(gòu)人士看來，公募REITs的可分配收益主要來自于底層資產(chǎn)的經(jīng)營收益及資產(chǎn)增值，底層資產(chǎn)質(zhì)量也是支撐其二級(jí)市場表現(xiàn)的最主要因素。

毫無疑問，公募REITs的投資價(jià)值日益凸顯。華泰證券資管方面分析，從C-REITs的特點(diǎn)看，C-REITs期限長，兼具權(quán)益和固定收益屬性，具有底層資產(chǎn)盈利能力穩(wěn)定、現(xiàn)金流預(yù)期明確且強(qiáng)制分紅等特性；從資產(chǎn)配置角度看，C-REITs價(jià)格走勢(shì)與股票、債券、大宗商品等傳統(tǒng)投資品種走勢(shì)相關(guān)性低，投資邏輯亦不同于傳統(tǒng)投資品種，因而可以有效降低投資組合風(fēng)險(xiǎn)，投資者可以將其作為分散化投資的新選擇。從市場供求角度看，C-REITs尚處于發(fā)展初期，已上市C-REITs產(chǎn)品均通過監(jiān)管嚴(yán)格審核，資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良，且目前已上市C-REITs產(chǎn)品總規(guī)模和流通規(guī)模較小，難以滿足各類資金的大規(guī)模投資需求。

綜合看，C-REITs產(chǎn)品適合有長期資金規(guī)劃、追求相對(duì)穩(wěn)定收益且想進(jìn)行多元化資產(chǎn)配置的投資者。

值得注意的是，隨著制度配套的完善，公募REITs試點(diǎn)范圍有望擴(kuò)展到更多基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。日前，接近監(jiān)管部門人士對(duì)媒體記者表示，下一步，證監(jiān)會(huì)將繼續(xù)抓好REITs常態(tài)化發(fā)行十條措施的落地實(shí)施，促進(jìn)盤活存量資產(chǎn)，擴(kuò)大有效投資，進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新型基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域，盡快推動(dòng)首批擴(kuò)募項(xiàng)目落地，推動(dòng)已上市優(yōu)質(zhì)運(yùn)營主體通過增發(fā)份額收購資產(chǎn)。

近日，深交所黨委書記、理事長陳華平在2022西麗湖論壇上也提到，推動(dòng)交易所債券市場高質(zhì)量發(fā)展，加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs常態(tài)化發(fā)行，大幅提升基金產(chǎn)品數(shù)量規(guī)模，穩(wěn)步發(fā)展衍生品市場，構(gòu)建有效匹配創(chuàng)新領(lǐng)域投融資需求的產(chǎn)品體系。

川財(cái)證券分析師孫燦在研報(bào)中分析，新能源基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要大量資本開支，運(yùn)營商高杠桿行為加劇了債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的聚集。新能源REITs的推出，可以為海量存量資產(chǎn)提供交易市場。通過市場化的方式為新能源基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)進(jìn)行定價(jià)，提升存量資產(chǎn)的流動(dòng)性，盤活存量資產(chǎn)，為運(yùn)營商提供退出渠道，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系的分散。

對(duì)于公募REITs未來的市場空間，機(jī)構(gòu)充滿信心。華泰證券資管認(rèn)為，中國作為基建大國，巨量的基礎(chǔ)設(shè)施投資和龐大的消費(fèi)市場為C-REITs提供了堅(jiān)實(shí)的底座。短期來看，2023年末上市60只、市值1500億元的REITs產(chǎn)品是比較確切的預(yù)期，未來3~5年，萬億元市場更值得期待。

（文章來源：中國經(jīng)營網(wǎng)）