焦點關注：賣房人不能遷，買房人不肯遷 滯留戶口“難住”了保證金
2019年，王某將自己的一處房屋出售給霍某。為保證交易房屋內的戶口后續(xù)依約遷出，雙方在買賣合同中約定，預留35萬元作為戶口遷出保證金，待戶口全部順利遷出后即返還王某，若發(fā)生戶口相關的違約行為，則戶口遷出保證金可以抵扣違約金。
然而，當雙方完成房屋過戶后，霍某發(fā)現該房屋中仍有滯留戶口，因此拒付保證金。對此，王某認為，上述戶口并非其家庭戶口，自己在最初取得該房屋時該戶口就已經存在，自己不構成交易違約，因此訴至法院，要求霍某支付遷戶保證金。法院審理后認為，王某未能按照合同約定將房屋內原有戶籍遷出存在違約，不符合合同約定退還保證金的條件，駁回了王某的訴訟請求。
2021年，霍某以房屋中存在滯留戶口為由，將王某訴至北京市西城區(qū)人民法院，要求王某向其支付違約金45萬元。王某認為，自2021年6月《北京市公安局戶籍派出所設立公共戶工作規(guī)定(試行)》發(fā)布后，他就告知霍某具備將房屋滯留戶籍遷出的資格，可申請將房屋原戶內人員遷至相關公戶，但霍某置之不理。王某同意從35萬元戶口遷出保證金中扣除5萬元作為違約金，但要求霍某向其支付戶口遷出保證金30萬元。
(資料圖片僅供參考)
霍某則認為，其并不負有遷出房屋原有戶籍的義務，且認為王某構成重復起訴，法院不應再行審理。法庭辯論結束后，霍某申請撤回起訴。
案件審理中，法院告知霍某在合理期間須申請將房屋原戶內人員遷出至“公共戶”，但霍某此后一直未向公安機關進行相應申請。西城法院綜合案情后，對于霍某的撤訴申請不予準許，并認為因“公共戶”政策出臺后，屬于發(fā)生新情況，王某的起訴并非是重復訴訟。
西城法院認為，由于戶口遷出保證金的目的系將涉案房屋中原有戶籍遷出，依據現有的戶籍管理政策，霍某作為現房屋產權人有權將涉案房屋所滯留戶口遷出，而王某事實上已確無法繼續(xù)履行遷出戶口的義務?；裟吃谧约河心芰w出該滯留戶口的情況下未申請辦理，并以此為由不同意返還戶口遷出保證金，違反公平原則及誠實信用原則。而王某作為房屋出賣方，未能按照合同約定遷出房屋中全部戶口，構成違約，結合在案證據及具體情節(jié)，酌情確定王某向霍某支付違約金數額5萬元。
據此，西城法院判令霍某向王某返還戶口遷出保證金30萬元?；裟巢环崞鹕显V，二審法院審理后維持原判。
法官說法：
當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務，當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。
二手房屋交易中，雙方為保證房屋中戶口能夠順利遷出，通常會約定戶口遷出保證金。設置戶口遷出保證金條款的目的是確保將房屋中原有戶籍遷出?！肮矐簟闭叩某雠_，使得新產權人有能力對符合該政策規(guī)定的滯留戶籍進行遷出，戶口遷出保證金約定所依存的客觀情勢發(fā)生了變化。
本案中，“公共戶”政策出臺后，買房人霍某已具備遷出滯留戶籍的能力，而王某事實上已經無法繼續(xù)履行遷戶義務，在此情況下，霍某未向公安機關申請遷戶，反而不同意返還王某戶口保證金，違反公平原則及誠實信用原則，因此，雖然王某確實存在違約遷戶的事實，但霍某也應當為其行為承擔相應法律后果。
法官提醒，在社會交易過程中要秉持誠實信用的原則，合理利用權利和訴訟資源來維護自己的合法權利，以免“賠了夫人又折兵”。
文/田婧 袁慧（北京西城法院）
